Comprar casa é um marco na vida da maioria dos portugueses. No meio do entusiasmo, surge um documento com enorme peso jurídico no nosso ordenamento: o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). É este contrato que formaliza o acordo, protegendo comprador e vendedor até ao dia da escritura pública.

Contudo, a complexidade do processo imobiliário em Portugal pode levar a erros graves. Um CPCV assinado à pressa, sem a devida consultoria, transforma o que deveria ser um passo seguro num campo minado de problemas legais e financeiros.

Para garantir que o seu negócio corre sem sobressaltos, detalhamos os 3 erros mais comuns e perigosos na assinatura de um CPCV em Portugal.

Erro 1: Ignorar a “saúde” documental do imóvel

Em primeiro lugar, a paixão pela casa ideal leva muitos compradores a desvalorizar a verificação burocrática. Este é, de longe, o erro mais grave no contexto português, dada a frequência de irregularidades em imóveis, especialmente os mais antigos.

Quais são os riscos reais em Portugal?

• Penhoras e Hipotecas Ocultas: Estar a prometer comprar um imóvel com dívidas às Finanças, a um condomínio ou com hipotecas por liquidar. A Certidão Permanente do Registo Predial (Certidão de Teor) é o único documento que garante a inexistência destes encargos.
• Falta da Licença de Utilização: Em Portugal, sem esta licença emitida pela Câmara Municipal, o imóvel não serve para habitação. Consequentemente, nenhum banco aprovará o seu crédito habitação. É um bloqueio total ao negócio.
• Obras Ilegais e Discrepâncias de Áreas: É extremamente comum existirem marquises, anexos ou garagens não averbados na documentação. Se a área na Caderneta Predial e no Registo Predial não corresponder à realidade, pode enfrentar coimas, ordens de demolição e problemas fiscais futuros com o IMI.

Como se proteger em Portugal? Antes de entregar qualquer sinal, é obrigatório exigir e analisar, com apoio de um profissional, os três documentos-chave:

1. Certidão Permanente do Registo Predial (atualizada).
2. Caderneta Predial Urbana (atualizada).
3. Licença de Utilização ou, para imóveis anteriores a 1951, um documento que comprove a sua isenção.

Erro 2: Definir prazos incompatíveis com a realidade bancária e logística

Em segundo lugar, a gestão do tempo. É comum encontrar cláusulas vagas ou prazos demasiado otimistas, que ignoram a realidade dos processos em Portugal.

Quais são os riscos concretos?

A principal condicionante em Portugal é o crédito habitação. O processo bancário, desde a pré-aprovação até à marcação da escritura, envolve análise de risco, uma avaliação obrigatória do imóvel por um perito, e a emissão das cartas de aprovação. Este processo demora, em média, entre 60 a 90 dias.

• Prazo demasiado curto: Se o CPCV estipula 45 dias para a escritura e o banco atrasa a avaliação, o comprador pode falhar o prazo. Legalmente, pode ser considerado o culpado pelo incumprimento, resultando na perda total do sinal entregue.
• Prazo demasiado longo ou inexistente: Deixa o vendedor com o imóvel “empatado” no mercado e o comprador numa situação de incerteza, podendo até perder as condições do financiamento que tinha negociado.

Como se proteger em Portugal? O CPCV deve estipular um prazo para a escritura realista, idealmente entre 60 e 90 dias, caso haja recurso a financiamento bancário. Deve também prever a possibilidade de prorrogação por acordo mútuo, caso surjam imprevistos burocráticos.

Erro 3: Negociar um sinal com valor inadequado

Finalmente, o sinal. O valor do sinal é um mecanismo de segurança regulado pelo nosso Código Civil (Artigo 442.º) e o seu valor não deve ser arbitrário.

Quais são os riscos no mercado português?

• Sinal demasiado baixo (risco para o comprador): Num mercado imobiliário competitivo, o vendedor pode receber uma oferta mais alta após assinar o CPCV consigo. Se o seu sinal foi de apenas 5%, por exemplo, pode compensar ao vendedor anular o negócio, devolver-lhe o sinal em dobro (conforme a lei obriga), e ainda assim lucrar com a nova venda. Você, por outro lado, perde a casa.
• Sinal demasiado alto (risco para o comprador): Se por um imprevisto da sua parte (ex: o crédito é recusado por uma razão inesperada) não conseguir avançar, perderá a totalidade do valor. Um sinal de 25% ou 30% representa um risco financeiro gigante.

Como se proteger em Portugal? A prática corrente e mais segura no nosso mercado é fixar um sinal entre 10% e 20% do preço de compra. Este valor cria um equilíbrio: é suficientemente pesado para que o vendedor não queira ter de o devolver em dobro e para que o comprador se sinta comprometido em finalizar o processo.

Conclusão: Um investimento seguro em Portugal exige prudência

Em suma, o CPCV é a peça mais importante do puzzle da compra de casa em Portugal. Os erros mencionados são reais e acontecem todos os dias. Investir numa consulta com um advogado ou solicitador antes de assinar não é um custo, mas sim o seguro mais barato que pode fazer para proteger o seu investimento e o seu futuro.

Evite surpresas. Fale com um profissional antes de dar um passo tão importante.